路易娱乐登录-明星独角兽为何同途殊归?从WeWork爆雷看OYO模式的抗周期性

日期:2020-01-11 17:39:28    阅读次数:4978

路易娱乐登录-明星独角兽为何同途殊归?从WeWork爆雷看OYO模式的抗周期性

路易娱乐登录,旨在达到470亿美元市值的共享办公租赁公司Wework的首次公开募股道路又遭受了一次打击。

消息人士称,wework创始人兼首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)日前宣布推迟公司内部ipo,原因是投资者对上市反应冷淡,公司目标估值一再缩水至100-150亿美元。据更多知情人士透露,我们工作的最大外部股东软银集团(Softbank Group)支持免去创始人亚当纽曼(adam neumann)的首席执行官职务。

从8月首次公开募股(ipo)开始到宣布延期,我们的工作只花了一个多月就从天堂落到谷底,下降速度令人震惊。然而,事实是,在此之前,我们工作的商业模式就像一朵乌云笼罩在头顶,紧紧跟随公司。

作为一家声称用科技改变办公室风格的互联网公司,我们的工作一直被认为没有打破传统的房地产公司模式。它赢得大量高质量房产的方法非常简单,而且是以相当高的价格与业主粗略签订超长合同。

尽管亚当诺依曼声称我们的工作比传统的办公租赁更加注重通过智能匹配来提高办公效率,同时创造一种办公社区氛围来增强用户粘性。然而,一个好的蓝图无法掩盖财务数据的尴尬。2018年,我们的工作损失高达20亿美元,过去四年累计损失超过40亿美元。

据分析,wework利润困难的症结主要在于,它在上游占用土地时签订了几年的合同,但其下游用户大多是短期租赁用户。这种不对称的商业模式有很大的风险。一旦经济衰退,当商业活动减弱时,我们的工作将面临下游分配的困难,而上游将不得不继续承受高昂的租金。

更糟糕的是,由于不确定的经济形势,软银对我们工作的160亿美元的承诺还没有兑现,公司估计需要70多亿美元才能在未来四年将现金流转化为正现金流。这场生存危机进一步恶化了我们公司的市场声誉,成为又一颗摧毁其ipo的炸弹。

加上优步、lyft和其他公司今年早些时候在ipo中遭遇的挫折,wework storm透露的一个主要信号无疑是,二级市场正变得越来越理性。过去,在一级市场进行投机、定价和上市的“独角兽”惯例一直难以奏效。不管之前的故事有多复杂,在市场的放大镜下,缺乏良好商业模式的公司迟早会露出马脚。

同样,说到软银的祝福、疯狂扩张和数百亿美元的估值,我们工作的标签很容易让人想起另一只独角兽——OYO。像我们一样,经营一系列中小型单体酒店的奥约正在“攻击”传统房地产市场。

今年6月,奥约酒店(oyo Hotel)推出“2.0 Model”,其核心是为酒店提供收入保障和装修投资,以换取对酒店定价、分销渠道等环节的强有力控制。显然,奥约提供的保证收入实际上是支付给业主的物业租赁费。在这一点上,oyo与wework的商业模式是一致的,即重振离线商业地产。

然而,与易受经济波动影响的wework商业模式相比,oyo模式表现出明显的反周期特征。具体而言,有三个关键因素决定了他们应对经济风险的能力——租赁、估价和收入。

由于我们的工作面临着纽约和洛杉矶等主要城市中心上游的大型房地产,我们的议价能力不强,而且往往需要在租赁时间和价格上做出妥协,签订一份五年或六年的合同,而且价格高于市场价格。

这种合同给我们公司的现金流带来了巨大的压力,这种压力在未来几年将会持续下去。尽管wework声称每处房产的归还期限仅为12个月,但这只是基于对过去经济状况的估计。在市场普遍看跌未来美国和全球经济的环境下,收益率能否维持在12个月是值得怀疑的。

更不用说我们的大规模扩张不会停止。在过去的两年里,我们在世界上增加了300多处房产,200多处房产已经运营了12个多月。在增加300多处新房产的成本之前,现有房产的利润只是沧海一粟。这是我们公司大规模亏损的症结所在。

(wework属性和成员数量)

对于奥约酒店来说,它面临的B端是大量的个体酒店,自然有很强的议价能力。此外,在连锁品牌的竞争下,中国的单体酒店经营越来越差,业主本身也倾向于加入连锁体系,所以发言权基本上是在奥约一边。目前,奥约酒店2.0为业主提供2-6年的合同,这取决于他们对酒店的投资。这种设计使奥约酒店在控制收入保证(租赁成本)方面非常灵活。

与此同时,奥约酒店更现实地评估其物业,比我们更注重业务拓展。

经过一年多的赛车比赛,奥约已经覆盖了全国13,000家酒店。基于这个酒店网络的大数据,其关于同一街道商业圈的人流和酒店入住率的信息实际上非常清楚。因此,在向业主提供保证金额之前,oyo通常对酒店的历史收入和未来运营有相对准确的估计,这使得保证金额不会超过酒店的实际价值,并确保后续运营的可持续性。

奥约在签约酒店时有一个不成文的原则——专注于城市中甲级位置和丙级表现的酒店,即位于市中心或郊区的酒店,但与周边水平相比表现不佳。这一策略的实质是在一个城市的酒店市场中发现一个价值凹陷,以低价出租,通过平台的流量和运营优势充分发挥原有的区位价值,最终赚取低价租赁和高收入之间的差额,这为oyo模式的整体盈利能力奠定了基础。

问题是如何获得高回报。在这方面,奥约酒店在传统的单一酒店管理中有两个要点需要处理——动态价格调整和流程引入。

传统上,单个酒店都是手动调整价格,但对于价格敏感的下沉市场,这种缺乏市场敏感性的价格控制策略是错位的,因此价格控制自然成为oyo hotel 2.0模式的核心。oyo表示,其中央操作系统可以根据入住率、时间段和季节等变量动态调整酒店价格,以实现酒店收入最大化。Xi安奥约全信酒店在接入这一精细定价系统后,将在一个月内入住率提高至90%,收入超出保障水平120%以上。

在ota经常占酒店订单的30%到40%的时候,oyo给单身酒店带来的另一个重大变化是允许从事离线业务的单身酒店使用在线快递。

在2.0模型发布的当月,携程和美国宣布与奥约达成战略合作,这为流量爆发奠定了基础。另一方面,奥约自己的渠道也不薄弱。目前,它的会员人数每月激增100多万。以昆明市中心的一家商务酒店为例。在签订2.0合约的第一个月,奥约前线的订单比例不到10%,达到了惊人的90%。奥约带来了30%的成员。结果,收入超过了保证的32%,入住率上升到90%。

几天前,奥约宣布,3000多家酒店已经签署了2.0版100天发布合同,平均入住率为80%。今年年底的目标是覆盖10,000多家酒店,总计500,000间客房。不难看出,奥约的收入提升策略比我们工作的“智能办公室”和“办公社区”的长期概念更有效。一些高质量的酒店甚至在签订合同的月份就能盈利。未来,只要奥约能继续在城市中寻找潜在的地产,其扩张的边际成本就会变得非常低,甚至随着规模效应的扩大而越来越低。

外部分析认为,在不确定的经济形势下,灵活的合同周期、合理的物业估价和高效的收入管理也赋予了奥约酒店应对可能出现的疲软需求的更强能力和信心,这也是奥约和威士长期以来更受市场青睐的原因。

它也是一个赛道围栏和一个商业房地产企业。商业模式的本质是不同的,这导致了我们和奥约的不同道路。如今,当资本市场趋于理性时,初创公司“盲目抢购”的叛逆时代永远消失了。也许真正的出路是回到商业本质上的“如何赚钱”问题上来。

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